공공재건축 1차 후보지 5곳…목표 공급량의 4%

김원 ? 기자 2021.04.08 09:44

관악구 미성건영 등 2232 가구

정부가 7일 공공재건축 1차 후보지 5곳을 발표했다. 영등포구 신길13구역(233가구), 중랑구 망우1구역(270가구), 관악구 미성건영아파트(511가구), 용산구 강변강서맨션(213가구), 광진구 중곡아파트(276가구) 이며 계획대로 진행되면 현재 가구수 대비 729가구가 늘어난다.  

정부가 기대한 강남권 재건축 단지 등의 참여는 끝내 불발됐다. 정부는 지난해 8·4부동산 공급 대책을 발표하며 공공재건축으로 5년간 5만 가구의 아파트를 공급하겠다고 밝혔고, 이번에 후보지를 처음으로 공개한 것이다.  

"용도상향 해주면 가구 수 1.5배 늘어나"



국토부는 후보지 5개 단지 모두 용도를 1단계 종상향(2종→3종, 3종→준주거)해 용적률을 174%포인트 끌어올린 결과 현재 가구 수 대비 1.5배가 늘어난 2232가구 공급이 가능하다고 밝혔다. 멸실 주택 수를 제외하면 729가구가 순수하게 늘어난다. 국토부는 "민간재건축 계획 대비 분담금이 평균 52% 감소한다 했다.
 


국토부가 지난해 8·4대책에서 제시한 공공재건축·재개발과 지난 2·4대책의 공공 직접시행 정비사업은 비슷해 보이지만 별개다. 우선 토지 소유권에서 큰 차이가 있다. 공공재건축·재개발에선 민간의 토지 소유권을 유지하면서 공공기관이 사업 관리자로 참여한다.

공공 직접시행 정비사업은 공공기관이 토지 소유권을 가져간 뒤 사업을 마무리하면 주민들에게 돌려주는 방식이다. 이때는 조합이 필요 없다.  
 


목표는 5만 가구, 1차 발표는 4%



당초 국토부는 서울 재건축 사업 초기인 93개 단지(25만 가구) 중 20%가 공공재건축에 참여한다고 예상했다. 하지만 1차 후보지 공급 물량을 모두 합하면 목표치(5만가구)의 4% 수준에 그친다.   

이번에 후보지로 선정된 것은 단지 규모가 너무 작거나 용적률이 꽉 차 사업성이 없던 단지가 대부분이다. 관악구 신림동 미성건영아파트의 경우 인근 교육시설로 인해 높이 제한을 받아 사업성 확보가 어려운 지역이다.

용산구 이촌동 강변강서맨션의 경우 1971년 준공된 노후 단지지만 용적률이 297%로 용도지역 변경없이는 사업성 확보가 어렵고 이 때문에 1993년 조합설립 이후 사업이 장기간 표류했다.  
 


정부가 참여를 기대했던 강남권 대규모 단지들은 공공재건축 참여를 꺼리고 있다. 김수상 국토부 주택토지실장은 "사전 컨설팅을 진행한 7곳 중 강남 지역 대단지 2곳이 주민들 간의 이견으로 컨설팅을 철회했다"고 밝혔다.

특히 사전 컨설팅을 신청했던 서초구 신반포19차는 주민 반발로 민간재건축으로 선회한 것으로 알려졌다. LH 사태 등으로 공공 주도 사업에 대한 불신이 높아진 데다 임대 가구가 늘어나는 '닭장 아파트’에 대한 거부감도 크다.  

부동산 업계의 한 관계자는 "서울시장 선거 이후 재건축 규제가 완화될 가능성이 있기 때문에 공공 재건축에 대한 관심은 더 떨어질 것"이라고 말했다.

한편 국토부는 후보지에 대한 투기를 막기 위해 정비계획 변경 제안 시 직전 1년 전 거래부터 투기 조사를 벌일 예정이다. 또 과열될 조짐을 보이면 즉시 토지거래허가구역으로 지정할 방침이다. 
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