아차! 세금폭탄 된 상가주택 신축…절세 비법은?

이강오 세무법인다솔T&C 대표세무사 2019.10.22 09:40

세금계산세 제때 발행하고 증빙서류 잘 챙겨야

서울 목동에 사는 김민지(52ㆍ가명) 씨는 꿈에 부풀어 있었다. 30년 넘는 직장생활을 통해 마련한 자금으로 상가주택을 신축해 안정된 노후 준비에 들어갈 계획이었기 때문이다.

김 씨는 그러나 기대와 달리 건물 신축 과정에서 시공사와의 갈등으로 마음 고생을 심하게 겪을수 밖에 없었다. 그런 다음에야 비로소 건물을 준공하고 입주와 임대 사업을 시작할 수 있었다.

그런데 끝날 때까지 끝난 게 아니었다. 마지막 단계에서 문제가 발생했다. 바로 세금 문제였다. 김씨는 시공사로부터 상가 건축비에 대한 세금계산서를 받고 세무서에 부가가치세 환급 신청을 했지만 세무서 당당자로부터 “세금계산서를 너무 늦게 받아 시공사에게 준 부가가치세를 환급해줄 수 없다”는 통보를 받았다.

만약 계약서를 면밀하게 검토하고 세금 납부 절차를 정확하게 파악한 하고 있었더라면 치르지 않아도 될 값비싼 댓가였다.

세금계산서 제때 받아야 부가세 환급 가능



우리는 일반적으로 계약서를 작성할 때 그 계약서를 제대로 읽어보지 않고 날인을 하는 경우가 적지 않다. 필자도 금융기관과 체결하는 대출 계약서나 부동산 매매 계약서를 작성할 때 세밀히 검토하지 않고 중개인이 작성한 계약서에 날인하는 사례가 꽤 있다.

계약서는 차후에 발생할지 모르는 법적 분쟁에 대비하는 문서다. 따라서 어떤 계약서든지 계약서를 작성할 때는 세밀한 검토가 필요하다.

특히 큰 공사비가 오가는 상가주택 신축할 때는 두말할 것도 없다. 상가주택을 지을 경우 건축 공사비에 공사금액의 10%에 해당하는 부가가치세가 발생한다. 다만 주택이 주택법상 국민주택규모에 해당되고 시공사가 건설업 등록을 했다면 부가가치세가 발생하지 않는다. 여기서 국민주택 규모란 주택법에 따른 주택으로 1호 또는 1세대 당 주거전용면적이 85㎡ 이하인 주택을 말한다.

주택법 상 준주택인 오피스텔은 주택이 아니므로 공사비에 부가가치세가 붙는다. 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트는 가구당 주거전용면적으로 과세액을 산정하며 다중주택, 단독주택은 건물 전체 면적으로 과세액을 판단한다.

그런데 최근 다중주택을 신축해 분양사업을 하는 건축주들이 거액의 부가가치세를 추징 당해 골머리를 앓는 경우가 늘고 있다. 국세청의 유권해석에 따르면 다중주택은 1동 전체 면적을 기준으로 국민주택 여부를 판단한다. 부가가치세법상 일반과세자로 사업자등록을 한 후, 공사비를 환급받고 분양 시에 건물분 부가가치세를 납부해야 한다.
 

▲ 건물 신축 단계부터 세금 관련 사항을 꼼꼼히 챙기고, 사전에 전문가와 상의하는 것이 건축 세금 폭탄을 피하는 지름길이다.


그러나 이를 간과해 면세사업자로 등록하면 공사비에 대한 부가가치세를 환급 받지도 못하고 추후 분양 시에 건물분 부가가치세를 추징당하게 된다.

상가주택의 경우는 이와는 약간 차이가 있다. 상가주택 신축 시 총공사비 중 상가 부분은 부가가치세가 과세되지만, 국민주택 이하인 주택 부분은 부가가치세가 면제된다. 일반적으로 시공사는 총 건축면적 비율로 상가 공사비와 주택공 사비를 나누어 상가 부분은 세금계산서를, 주택부분은 부가가치세가 없는 계산서를 발급한다. 건축주는 세금계산서를 받아 다음 달 25일까지 부가가치세 환급신청을 하면 15일 이내 환급받을 수 있다.

만약 시공사가 부가가치세법에서 정한 세금계산서 발급 시기에 세금계산서를 발행하지 않거나 면허를 빌려 시공하는 경우에는 사실과 다른 세금계산서로 간주되어 환급을 받을 수 없다. 건축주 입장에서는 시공사에 부가가치세를 지불했음에도 불구하고 시공사의 잘못으로 부가가치세를 환급받지 못하는 상황에 처할 수 있다.

부가가치세법상 도급계약의 세금계산서 발행 시기는 원칙적으로 공사 완료일이며 기성에 따라 대가를 지급하기로 약정한 경우에는 약정일에 세금계산서를 발급받아야 한다. 공사 완료 후 공사대금을 수령한 때 세금계산서를 받으면 사실과 다른 세금계산서로 보아 가산세가 부과되거나 부가가치세를 환급받을 수 없다.

한편 도급 계약서에 부가가치세 별도로 표시가 되면 시공사에 부가가치세를 지급해야 하지만 부가가치세가 포함되었다거나 별도 명시가 없으면 부가가치세를 지급할 필요가 없다.

임대사업 후 양도 시 절세 위해 증빙서류 챙겨야



절세를 위해선 증빙 서류도 잘 챙겨야 한다. 예컨대 임대 사업에서 생긴 소득에 대해 종합소득세를 납부하고 임대건물을 양도하면 상가건물에 대한 부가가치세와 양도소득세를 납부하게 된다. 임대 소득세는 임대료 수입에서 임대 사업과 관련해 발생한 필요경비를 차감한 소득에 대해 납부하는 세금이다.

양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감해 계산한다.

취득가액과 필요경비는 도급 계약서와 세금계산서 등 지출이 입증되는 서류가 있어야 하지만 입증이 되지 않으면 세법에서 정한 환산가액에 따라 양도소득세를 계산한다.
건축주와 시공사의 합의에 의해 직영공사로 처리한 경우 공사와 관련된 세금계산서를 받지 않고 5년 이내에 양도하면 양도소득세 신고 시에 세법에서 정한 환산가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 신고하게 된다.

이 경우 증빙서류를 받지 않은 불이익으로 환산가액의 5%에 해당하는 가산세를 납부해야 한다. 즉, 양도차익이 없어도 상당한 가산세를 납부해야 하므로 공사비에 대한 증빙서류를 잘 보관해야 한다.

상가주택을 양도할 때 상가 부분은 부가가치세와 양도소득세를, 주택 부분은 양도소득세를 납부해야 한다.

현행 세법은 주택면적이 상가면적보다 클 때에는 전체를 주택으로 보고 9억까지 1세대 1주택 비과세를 하는데 장기보유특별공제도 보유기간이 10년 이상이면 80%까지 혜택을 받을 수 있다. 하지만 세법 개정안에 따르면 2022년 양도분부터 실거래가 9억을 초과하는 상가주택 중 상가부분은 양도소득세가 과세되고 장기보유특별공제도 최대 30%까지만 받을 수 있어 상가주택의 양도소득세 부담이 크게 늘 것으로 예상된다.

신축 건물 양도 할땐 반드시 전문가와 상담해야



일반인들이 부동산을 거래할 때 세금에 대한 고려 없이 매매계약을 체결해 나중에 엄청난 세금을 납부하는 사례들을 많이 볼 수 있다. 부동산 재테크에서 가장 중요한 요소는 세금이다.

조세법은 수시로 개정되어 전문가조차도 잘 못 판단하는 사례가 발생한다. 따라서 부동산 거래 시에는 계약서나 등기부등본 등 구체적인 자료를 가지고 전문가의 상담을 받은 후 계약을 맺어야 억울하게 세금을 내는 일이 발생하지 않는다.

천재 물리학자 아인슈타인도 ‘세상에서 소득세가 가장 이해하기 힘들다(The hardest thing in the world to understand is the income tax)’고 말한 바 있다. 그만큼 예비 건축주들에게 가장 어려운 분야가 세무라는 의미다.

조세정책은 특히 부동산 정책에 필수적인 아이템이다. 주택시장이 과열될 때는 다주택 중과, 공시가격 인상 등 각종 조세정책이 동원된다. 이러다 보니 부동산대책이 발표될 때마다 세법이 개정되어 조세전문가조차도 개정법령을 따라가기 힘들다.

요즘 세무사들 사이에서 회자되는 말 중에 소위 ‘양포 세무사’라는 말이 있다. 세법의 최고 전문가인 세무사들조차도 양도소득세의 상담을 피하려 한다는 것이다.

세금은 누구든 피할 수 없는 것으로 모든 사람이 이해하기 쉽게 만들어져야 한다. 또한 정책당국은 조세제도를 설계할 때 본연의 재정수요 확보 목적에 충실해야 하며 다른 정책목적의 달성을 위해 남용한다면 효율성이 떨어져 피해는 곧바로 건축주나 건물주에게 돌아간다는 것을 되새겨야 할 것이다.

 

<본 글은 필자 개인의 의견으로 중앙일보 조인스랜드와는 관련이 없습니다.>

  • 이강오
    이강오
    - 세무
    - 세무법인다솔T&C 대표세무사
    - 대한상공회의소 세법교수
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