‘공급 쓰나미’ 내달 시작 … 아파트시장 ‘소화불량’ 예고

3년 동안 204만 가구 준공 전망

경기도 화성시 동탄2신도시의 A아파트 전용면적 59㎡ 매매가격은 올해 들어 6개월 새 3000만원 떨어졌다. 지난해 말 3억9000만원에 거래됐지만 최근 3억6000만원대에 팔린다.

전셋값 하락 폭은 더 크다. 지난해 말보다 5000만원 내린 2억2000만원 선이다.

인근 부동산중개업소 관계자는 "아파트가 계속 들어서면서 집을 찾는 수요보다 나오는 매물이 더 많다"며 "앞으로 더 많이 준공될 텐데 거래가 제대로 될지 걱정"이라고 전했다.

동탄2신도시에서 올 하반기 6000여 가구가 줄줄이 준공된다. 올해 화성시의 아파트 준공물량은 하반기 1만5000가구를 포함해 2만3000가구나 된다. 지난해 준공 물량은 1만3000가구였다.

대통령 탄핵·선거와 대선 이후 주택시장 ‘이상과열’에 가려 있던 주택 공급이 다음 달부터 본격화한다. 2014년 하반기 이후 집값 회복세를 타고 대거 분양된 물량이 잇따라 지어져 올해부터 2019년까지 188만 가구가 들어설 예정이다.

반면 정부가 추정한 주택 수요는 이 기간 동안 80만여 채다. 3년 뒤 최대 100만 가구 넘게 수요를 초과할 수 있다는 계산이 나온다. ‘공급 쓰나미’에 주택대출 규제, 금리 인상 등 수요를 위축시키는 악재도 겹칠 가능성이 있어 향후 부동산 시장에 파장이 몰아칠 수 있다.

부동산114에 따르면 올 하반기 전국에서 준공 예정인 아파트는 23만 가구다. 올 상반기 15만 가구와 합하면 올 한해 전체로 38만 가구가 준공된다. 준공 기준으로 2008년(32만 가구) 이후 처음으로 30만 가구를 넘어선다.
 
내년 준공될 아파트 물량도 43만 가구나 된다. 2019년엔 36만여 가구가 지어질 것으로 것으로 예상한다. 올해부터 2019년까지 3년간 다 지어져 공급될 물량을 합치면 118만 가구(반올림 수치)에 달한다. 연 평균 40만 가구에 가깝다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "2015년부터 대거 분양된 아파트가 하반기부터 본격적으로 준공되기 때문"이라고 말했다. 3년간 연평균 40만 가구 아파트 준공은 1990년대 초반 노태우 정부 때 ‘200만 호 주택 건립’ 계획에 따라 신도시 개발 등이 추진되던 시기와 비슷한 물량이다.

업계에서는 올해부터 2019년까지 준공될 다세대·다가구·단독 주택의 규모를 70만 가구로 추정한다. 아파트가 한 해 준공되는 전체 주택의 60%대인 점을 감안한 수치다.

여기에 올해부터 2019년까지 입주예정인 주거용 오피스텔(16만실)을 포함해야 한다. 그러면 3년간 총 204만 가구 가량 준공된다는 계산이 나온다.

이번엔 주택 수요 측면을 볼 차례다. 올해부터 3년 간 주택수요는 얼마나 될까. 2013년 정부는 2022년까지 10년간 2차 장기주택종합계획을 세웠다. 이 때 예상한 주택수요는 연평균 39만 가구였다. 주택수요는 일반 가구 증가 규모, 소득 증가 규모, 주택 멸실량 등을 감안해 예상한 물량이다.

여기다 주택경기 변동을 감안해 5만 가구의 변동폭을 뒀다. 주택시장이 달아오르거나 가라앉으면서 늘거나 줄 수요다.
 
이에 따라 정부가 추정한 2017~2019년 3년 간 총 주택수요는 115만(평균)~133만(최대) 가구다. 204만 가구의 공급량과 비교하면 71만~89만 가구 정도 공급이 수요를 초과하게 된다.
 

 
● 공공임대 활용 등 연착륙 대책 필요

공급과잉 물량은 지역에 따라 차이가 난다. 평균 수요를 기준으로 한 공급과잉 89만 가구 가운데 수도권이 48만 가구, 지방이 41만 가구를 차지한다.

수도권 중에서 서울 강남지역엔 앞으로도 공급이 빠듯할 것으로 예상된다. 일부 강북지역과 경기도 하남·화성·평택·오산은 공급 과잉 지역이 될 가능성이 크다. 공급과잉은 주택시장에 적지 않은 부담이 된다.

국민은행에 따르면 1990년대 초반 주택 공급 급증으로 연 20~30%의 상승률을 보이던 전국 아파트값이 약세로 돌아섰다. 마찬가지로 연간 20~22% 뛰던 아파트 전셋값도 5% 전후로 상승폭이 낮아졌다.

1990년대 초반은 주택 보급률(일반 가구수 대비 주택수 비율)이 70% 대로 주택이 절대적으로 부족했지만 지금은 사정이 다르다. 2015년 주택 보급률이 102.3%를 기록하며 주택 부족이 어느 정도 해결된 상태에서 쏟아지는 공급량의 파급효과는 훨씬 더 클 것 같다.

게다가 미국 연방준비제도의 금리 인상에 따른 국내 금리 상승과 LTV(주택담보인정비율) 등 주택담보대출 규제 강화는 수요를 억제해 공급과잉을 더욱 부풀릴 수 있다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "주택시장이 공급량·금리·대출규제의 3대 악재를 동시에 만날 것 같다"고 말했다.

집값이 상승세를 타고 유동성이 좋아 주택수요가 증가하는 상황이라면 과잉 영향이 덜하겠지만 수요 위축과 공급 과잉이 겹치면 시장에 충격이 올 게 불가피할 것으로 전망된다.

대표적으로 갭투자가 충격을 받을 수 있다. 갭투자란 시세 차익을 얻기 위해 전세가율(매매가격 대비 전세금 비율)이 높은 주택을 전세를 끼고 사는 것을 말한다. 부동산 가격이 전세금 밑으로 떨어지면 전세 보증금조차 다 돌려주지 못하는 깡통 전세가 나올 수 있다.

공급과잉 파장을 줄여 연착륙할 수 있는 대책이 필요하다는 목소리가 나오는 이유다. 전문가들은 만약 공급과잉으로 주택이 남아돌면 정부가 주택을 매입해 공공임대주택으로 활용하는 방안을 검토할 만하다고 말한다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "택지 부족 등으로 정부가 공공임대를 건설해 공급하기 어렵기 때문에 민간주택을 활용하면 공급과잉 해소와 임대주택 공급이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다"고 말했다.

‘분양 폭탄→공급 과잉’으로 이어지는 주택시장의 악순환을 끊는 대책도 필요하다. 아파트 분양에 과도하게 몰리는 원인으로 지목되는 게 분양권 전매다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장은 "분양권 전매 제한이 완화되면서 분양권 전매 차익을 노린 가수요가 급증했다"며 "분양권 전매를 조이는 추가 대책이 필요하다"고 말했다.