심상찮은 부동산 … 투기과열지구 지정론 솔솔

최장 5년 분양권 전매 제한 포함

"8월 중 관계부처 합동으로 가계부채 종합관리 방안을 마련하라."(1일 문재인 대통령 지시)

"부동산 문제를 잘 인식하고 시장 상황을 면밀히 보고 있다." (4일 장하성 청와대 정책실장 기자간담회)

"집값 문제와 부동산 시장에 대해 정부와 청와대가 이상성(異常性)을 충분히 심각하게 보고 있다." (5일 박수현 청와대 대변인 브리핑)

"부동산 투기는 용납할 수 없다는 정부의 의지가 확고한 상황이다. 부동산 급등과 관련해 다음 주부터 관계 부처들이 현장 점검에 나설 것이다." (7일 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자 국회 인사청문회)

부동산 시장에 대한 규제책을 예고하는 정부 고위 관계자들의 발언이 연이어 나오고 있다. 정부가 달아오른 부동산 시장 열기를 식히기 위해 어떤 카드를 빼 들지에 관심이 쏠린다. 전문가들은 문제 되는 부분만 콕 집어내는 정밀한 대책을 주문하지만, 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 환원이나 투기과열지구 지정 같은 고강도의 처방도 검토되고 있다.
 


● ◆강남권, 투기과열지구 지정할까=고강도 규제카드인 ‘투기과열지구’ 지정이 부동산 대책으로 제시될지도 주목된다. 투기과열지구는 분양 수요를 잡아 향후 집값 급등을 막는 것은 물론 현재 집값까지 안정시킬 수 있는 강력한 처방이다.
 
현행법상 정부 주거정책심의위원회(위원장 국토교통부 장관)는 ‘주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 곳’, ‘주택가격과 청약경쟁률 등을 고려했을 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 큰 곳’을 투기과열지구로 지정할 수 있다.

투기과열지구로 지정되면 최장 5년간 분양권 전매제한과 재건축 조합원 지위 양도 금지, 조합원 분양 가구 수 1가구 제한 등 규제가 가해진다. 6억원 이상 주택에 대해서는 LTV·DTI가 모두 40%까지 강화된다(현재 LTV 70%, DTI 60%).

투기과열지구로 지정될 가능성이 있는 지역으로는 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)가 우선 거론된다. 강동구 둔촌주공, 강남구 개포주공아파트 등은 한 달 새 호가(부르는 값)가 최대 1억원 올랐다. 서초구 반포동 일대에서는 아파트 실거래가가 3.3㎡당 최고 5000만원을 넘어서는 단지가 잇따른다.

수도권 인기 공공택지인 위례신도시와 하남 미사지구, 남양주 다산신도시, 성남 판교, 인천 송도 등도 투기과열지구 지정의 가능성이 있다. 지방에선 세종시와 부산이 언급된다.
 
2000년대 중반 부동산 시장이 과열 양상을 보이자 정부는 2002년부터 순차적으로 서울·수도권 전 지역과 부산·대구·대전·광주·울산 등 광역시, 충북·충남·경남을 투기과열지구로 묶었다. 이후 2009년 강남 4구를 제외한 나머지 지역을 해제했다. 강남 4구는 2011년에서야 투기과열지구에서 해제됐다. 이후 투기과열지구에 지정된 곳은 한 군데도 없다.

지난해 국토부는 11·3 부동산 대책을 준비하면서 주택시장 과열의 진앙지인 서울 강남권을 투기과열지구로 묶는 방안을 검토했다. 하지만 자칫 주택시장이 크게 위축될 수 있다는 점을 우려해 시행하지 않았다. 대신 ‘청약 조정대상지역’을 도입했다. 기존 주택시장은 건드리지 않고 아파트 분양권 전매를 금지하면서 청약 1순위 자격을 강화하는 일종의 우회 전법이었다.

당시 강호인 국토부 장관은 "시장동향을 모니터링해 필요하면 시장여건에 맞춰 투기과열지구 등 맞춤대책을 신축적으로 마련하겠다"고 밝혔다.

투기과열지구 지정보다 다른 대책부터 손봐야 한다는 지적도 나온다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "투기과열지구 인접지역으로 수요가 몰리는 ‘풍선 효과’가 일어날 수 있다"며 "투기과열지구 일괄 지정보다 전매제한기간을 늘리고, 청약 1순위 조건을 더 강화하는 조치를 선행해야 한다"고 말했다.

익명을 요구한 국토부 관계자는 "아직까지 정해진 건 없다. 시장 과열이 지속·확산할 경우를 대비해 다양한 대책을 검토 중"이라고 말했다.

● ◆LTV·DTI, 지역별 차등 적용하나=LTV와 DTI 기준 강화는 칼끝은 무뎌 보이지만 시장에 큰 영향을 미치는 규제책이다. 실수요자와 투기세력 구분 없이 대출을 받아 집을 사는 이들에게 공통으로 적용되기 때문이다.

최근 시장의 관심이 LTV와 DTI 조정에 집중되는 건, 그 일정이 촉박해서다. 주택담보대출의 담보별·소득별 대출한도를 정하는 제도로 2014년 완화된 뒤, 두 차례 연장돼 다음 달 말 행정지도 일몰을 앞두고 있다. 금융당국은 이달 안으로는 LTV·DTI 규제비율을 유지할지, 바꿀지에 대한 논의를 마무리 짓는다는 계획이다.
 
김동연 후보자는 이날 "LTV·DTI 규제를 강화할 것이냐"는 김두관 더불어민주당 의원 질의에 "여러 가지 검토할 부분이 많기 때문에 면밀히 들여다보면서 관계부처 간 협의를 거쳐 결정할 것"이라고 말했다.

앞서 지난달 30일 "LTV·DTI 규제를 푼 것이 가계부채 증가 원인"이라고 말했던 김현미 국토교통부 장관 후보자에 비해 신중한 태도다. LTV·DTI 조정의 실무를 맡는 금융위원회는 부처 간 논의 추이를 지켜보고 결정하겠다는 입장이다.

익명을 요구한 금융위 관계자는 "어떻게 해도(유지 또는 강화) 부작용이 있기 때문에 의사결정이 쉽지 않다"며 "지금은 LTV·DTI 조정에 따른 효과분석을 하는 단계"라 설명했다.

금융당국 내에선 현재 집값 급등세가 대출 규제로 잡힐지에 대한 회의론도 있다. 최근 유행하는 ‘갭 투자(전세 끼고 아파트 투자)’의 경우엔 대출을 많이 쓰지 않고도 투자할 수 있어서다. 집값 급등세가 전국적인 현상이 아니라 서울 등 일부 지역에 국한된 것도 이유다.

그래서 과열 지역에 한해 LTV·DTI 규제를 차등적으로 강화해야 한다는 의견이 제시된다. 당초 LTV는 수도권과 지방, DTI는 서울과 기타 수도권 지역의 비율을 각각 다르게 적용했지만 2014년 8월부터 지역 구분 없이 같은 비율을 적용한다. 금융위 관계자는 "지역별 차등화가 방안으로 제시되고는 있지만 아이디어 수준"이라고 말했다.

지금 국면에서 LTV·DTI 카드를 쓰기엔 이르다는 지적도 나온다. 임진 금융연구원 연구위원은 "지금은 주택시장의 문제되는 부분을 콕 집어서 정밀하게 타격하는 수단이 선행돼야 한다"며 "LTV·DTI 강화는 실수요자 대출까지 조일 수 있으므로 좀더 나중에 써야할 정책 수단"이라고 지적했다.