중년의 로망 꼬마빌딩 4% 수익률 내려면

20억~50억 투자로 월세 쏠쏠

요즘 부동산시장에서 ‘꼬마빌딩’의 몸값이 상한가다. 안정적인 임대소득을 원하는 은퇴자들이 늘어난 데다 예금금리가 여전히 낮아 꼬마빌딩에 투자하려는 사람들이 많다. 

꼬마빌딩은 20억~50억원 정도의 중소형 규모 건물로, 수익형 부동산의 꽃이라고 할 만하다. 빌딩 하나에 들어가 있는 임차인이 많아 월세가 꽤 나오기 때문이다. 과거 빌딩은 기업체가 주로 소유했다. 그러다 최근 들어 아파트값이 오르면서 개인도 아파트를 팔고 대출을 안으면 빌딩주가 될 수 있는 환경이 됐다. 

하지만 꼬마빌딩은 아파트나 오피스텔 같은 표준화·규격화된 부동산을 사는 것과 달라 요모조모 따질 게 많다. 같은 동네라도 골목길을 사이에 두고 가치가 천양지차이기 때문이다. 다리품을 팔아 유동인구 흐름, 최근 거래 사례 등을 체크하는 것은 필수다.

꼬마빌딩을 투자할 때 먼저 따져야 할 것은 입지 경쟁력과 임대수익률이다. 좋은 입지로는 역세권·먹자골목·대학가 등이 꼽히는데, 이들 지역은 젊은 층 중심의 유동인구가 많아 불황에도 강한 편이다. 

그런데 인기지역일수록 땅값에 거품이 끼기 쉽다. 건물값을 제외한 땅값이 공시지가의 2배 이내여야 안정적이다. 임대수익률은 강남권에서 연 4% 이상이면 무난하나 땅값 상승 기대가 낮은 수도권 외곽이나 지방에서는 연 5% 이상 되는 게 좋다. 

최근 꼬마빌딩 주인의 가장 큰 고민은 공실 문제다. 입지여건이 떨어지는 이면도로에 위치한 곳일수록 임차인 유치에 어려움을 겪는다. 그나마 1, 2층은 어렵지 않게 채울 수 있지만 고층으로 올라갈수록 공실 위험성이 커진다. 만약 고층 일부를 직접 쓰는 실수요자 겸 투자자라면 공실 걱정을 덜 수 있다.  

 
● 수리비 등 추가 비용 복병도

하지만 전 층을 임대하는 투자자 입장에서 상층부 공실 대책을 마련한 뒤 매입 여부를 결정하는 게 좋다. 세입자의 분포 상 오피스보다 리테일(약국·편의점 등 판매시설) 비중이 높은 곳일수록 공실 걱정이 덜하다. 사무실보다 시설비 투자가 많은 데다 권리금으로 쉽게 이전하지 않는 경향이 있기 때문이다. 

또 한 임차인에게 건물 전체를 세놓은 ‘통임대’의 경우 관리가 편하고 수익률도 높지만 공실 위험은 크다. 임차인이 갑자기 사무실을 비울 때 임대료 절벽이 생길 수 있으므로 여러 임차인에게 세놓은 건물을 고르는 게 낫다. 

임대수익은 높을수록 좋지만 주변보다 턱없이 높으면 조작 가능성이 없는지 체크해야 한다. 매도자로부터 받은 임대차계약서가 허위일 경우 매매계약을 무효로 한다는 내용을 특약사항에 넣어두는 게 안전하다.

오피스 중심의 꼬마빌딩에서 공실을 줄일 수 있는 또 다른 조건은 주차여건이다. 진입로는 최소 폭 8m, 건물 연면적 50평(165㎡) 당 주차 1대 요건을 갖추는 게 좋다.

낡은 건물을 사서 리모델링을 거쳐 임대수익을 올리는 방법도 고려해볼만하다. 다만 세입자의 명도(세입자가 쓰고 있는 부동산을 넘겨받음) 문제와 비용이 뒤따른다. 리모델링 비용은 건물 연면적 기준 3.3㎡당 200만~250만원으로 신축 비용(400만원 안팎)보다 저렴한 편이다.  

꼬마빌딩을 매입할 때 자금조달 계획을 넉넉하게 짜야한다. 빌딩을 막상 매입하게 되면 예상치 못한 수리비 등 추가 비용이 들어갈 수 있기 때문이다. 건물 내부에 유흥주점이 있으면 해당 면적만큼 취득세 중과라는 복병을 만날 수도 있다. 

주택이 있는 꼬마빌딩은 이른바 ‘방 공제’인 최우선변제금액만큼 담보대출 한도가 확 줄어든다는 점도 염두에 둬야 한다. 간혹 금융기관의 임대사업자에 대한 대출 제한으로 일정기간 빌리지 못하는 경우도 있으니 사전에 대출가능 금액과 기간을 파악해둬야 뒤탈이 없다. 

지금 당장 자금 조달이 여의치 않은 경우 꼬마빌딩 투자 로드맵을 짜는 것도 좋은 방법이다.

앞으로 대출금리가 오를 수 있으므로 너무 많은 빚은 부담이다. 대출이자를 비용처리하기 위해 대출을 많이 낸다고 하더라도 매입가의 50%를 넘지 않는 게 좋고 장기적으로는 30% 이내가 안정적인 것 같다.